持ち家など不動産を売却した場合は確定申告が必要ですが、売却したことで利益が生じれば3,000万円の特別控除を適用させることができます。損失がある場合には、損益通算や繰越控除の特例によって所得税が控除される仕組みを利用することができますので、どのような内容か確認しておきましょう。

利益が出ても特別控除が適用される

持ち家を売却して利益が生じた場合、一定要件に従って「3,000万円の特別控除」が適用できます。利益は譲渡所得として分離課税により税金の対象となりますが、3,000万円の特別控除を適用させることで税金が掛からないケースも多々あります。

譲渡所得は物件を売却した価格から取得費、売却時の経費である譲渡費用、そして3,000万円の特別控除を差引いて計算します。

ここで注意したいのは取得費で、物件を購入した時の代金から減価償却費を差引いた分を取得費として計算しなければならないという点です。

もし譲渡所得が3,000万円を超えた場合には、3,000万円を超えた部分に対する所有期間に応じた課税がなされます。

3,000万円の特別控除適用の要件

なお、3,000万円の特別控除を適用させるには、次のいずれの要件にも該当する必要があります。

・居住用財産を譲渡する場合
・譲渡年の前年または前々年に同じ特例、もしくは買換えの特例など適用させていない場合
・配偶者や直系血族、生計が同じ親族など、特別な関係者に対する譲渡でない場合
・住まなくなって3年目の年の12月31日までの譲渡である場合
・居住用財産を譲渡した年の所得に対して住宅ローン控除の適用を受けない場合

持ち家を売って損失が出たら確定申告が必要？

持ち家を売却して利益ではなく損失が出た場合には、要件をクリアすれば「譲渡損失の損益通算・繰越控除」の適用が可能です。

譲渡により生じた損失を譲渡年含む4年間に渡って、総所得金額から控除することが可能です。ただし適用させることができるのは、所得金額が3,000万円以下の年だけという点に注意してください。

また、サラリーマンが住宅ローン控除を適用させる場合には初年度のみ確定申告が必要ですが、損益通算・繰越控除の場合は適用させる年ごとに申告する必要があります。

譲渡損失の損益通算・繰越控除の適用要件

譲渡損失の損益通算・繰越控除を適用させる場合にクリアしなければならない要件は次の通りです。

・所有期間5年超の居住用財産を譲渡して損失が生じた場合
・譲渡年の翌年12月31日までに新居住用財産を取得し、その翌年12月31日までに居住開始する（または見込みである）場合
・控除年の年末に買換えた居住用財産に対しての住宅ローン債務が残っている場合
・買換えた住宅の登記上の床面積が50㎡以上である場合
・配偶者、直系血族、生計が同じ親族など、特別な関係者に対する譲渡ではない場合

忘れずに正しい申告を

持ち家を売却した時には利益が出ても損失が出ても適用させることができる控除がありますので、いずれにしても忘れないように確定申告を行う様にしてください。