物件広告の記載に「告知事項あり」という文言。これは物件を探す人にとって、何の告知なのだろうと疑問に感じる部分でもあります。
告知事項とは何を意味するのか、記載の必要性などについて確認しておきましょう。

告知事項で告げる必要のある内容とは？

告知事項や、伝達事項、告知項目など、表示されている言葉は違っても、いずれも心理的瑕疵の存在を告げるものです。
心理的瑕疵とは物件そのものに瑕疵や欠陥があるわけではなく、心理面で引っかかる欠陥部分を示します。
例えば物件で自殺や殺人があった場合や、墓地や宗教団体の施設が隣接している場合といった、心理面で抵抗を感じやすい条件などです。

心理的瑕疵の告知義務

事前に知っていれば、その物件を買ったり借りたりすることはなかったと思われる事実が心理的瑕疵です。
このような事実がある場合には、不動産業者や宅建主任者は契約前に重要事項説明書に記載することが義務付けられていますし、当然売主や貸主も知っていることを告知する義務があります。
広告についても同様に公正取引規約に基づいた記載を行うことが義務付けられているので、理由を記載せずに安い物件を掲載しただけでは、おとり広告と判断され摘発の対象になるので注意しましょう。

価格は割安だとしても・・・

心理的瑕疵のある物件は一般的に割安な価格設定になりますので、買い手や借り手にとってはお買得に感じるかもしれません。
ただし風水を重視する土地柄などには敬遠されますので、再売却時のターゲットは絞られると言えるでしょう。

どこまでを心理的瑕疵と判断する？

近年では高齢者の孤独死なども多くなり、室内で自然死してしまうケースもありますが、長期に渡って放置されていたケース以外は説明されないことも少なくないでしょう。また、隣室で病死した場合などは、貸す部屋とは直接関係がないため、説明がされないケースもあるかもしれません。
心理的瑕疵に明確な基準は設けられておらず、どこまでを心理的瑕疵として定義付けるかの判断は難しいところです。

どのくらい経つまで告知事項が必要？

そして事故や事件が起きてから、どのくらい時間が経っているかも関係します。
過去の判例では、8年7か月前に敷地内の駐車場で焼身自殺があった事実の、説明がなかったことについて、瑕疵ではないとされています。
人の出入りが頻繁な大都市のワンルームなどは、2年経過で次の賃借人に告知する義務はないと判断した判例もあるようです。
事実が明確でもその事実がいつまで説明されるかは、それぞれ事例によって異なるということですので、物件や地域、状況によって2～10年程度と考えておくようにしましょう。

明確な判断基準がないことが問題

告知事項の取り扱いで多くの不動産業者を悩ませる最大の理由は、明確な判断基準がないことです。自殺物件であれば何年以内は告知が必要だというガイドラインがあれば、後でトラブルなどが生じにくいと言えるでしょう。