一部の地域や田舎のほうでは、土地を人から借りてその上に家を建てているケースも少なくありません。
例えば家の所有者である親から子に対して、借りた土地に建てた家を生前贈与する場合、家の名義変更以外に借地権についても注意が必要です。どのような点に注意すべきか確認しておきましょう。
借地権とはどのような権利？
人から土地を借りて、その上に建物などを建てた時に建物所有者に発生する権利を「借地権」といいます。「借地借家法」という法律で、土地の所有者より建物の所有者のほうが守られる傾向にあります。
建物を所有することを目的に費用をかけて建てた建物を、土地の所有者の意思だけで壊す事が可能だと、土地を借りた人は安心してその上に建物を建てることができません。
なお、借地権は建物を所有することを目的に生じる権利ですので、駐車場に利用する場合や一時的な利用目的でプレハブを建てることを目的に土地を借りても借地権は発生しません。
手続きは所有している家だけで良い？
土地を借りて家を建てている場合、生前贈与の際に建物の名義変更登記については注意が必要です。
例えば借りた土地の上に家を建てて親子で同居しており、家の名義を親から子に生前贈与で変えるケースで考えてみましょう。
家は親の持ち物なので子に名義変更することに問題ありませんが、土地は借地なので特に何も手続きは必要ないだろう、とそのままにしていたとします。
贈与後に親が亡くなり相続が発生しても、家は既に子の名義になっているので特に問題はありません。しかし土地の借地権が誰なのか決まっていない状態になります。
家を譲り受けたのだから借地権も贈与されたのでは？
子の立場としては、家を親から生前贈与で譲り受けたのだから、借地権も当然贈与を受けていると主張したいはずです。
しかしその主張を通すには、借地権の譲渡契約書と、借地権の譲渡について地主が承諾したことを証する書類が必要です。
借地権の譲渡は地主の承諾が必要
これが贈与でなく相続であれば、借地の権利者は親から子に変わるのでわざわざ地主に承諾を得る必要がありません。
しかし生前贈与の場合は地主の承諾が必要なので、何も手続きせず贈与した後で相続が発生すると相続人同士で問題が起きたり、地主とのトラブルになったりする可能性があります。
借りている土地の上の建物を生前贈与する場合には、建物の名義変更だけに捉われるのではなく、借地権も地主と相談した上で名義の変更を行い新しく契約書を作成することが必要です。
後でトラブルが生じないために
借地上の建物の相続や生前贈与については、後で色々問題になるケースがありますので抜かりなく手続きを行うようにしましょう。
