不動産を購入することを希望している人が、購入意思を表示するために所有者や所有者になる予定の人に文書で表明する書類が買付証明書です。
しかしこの買付証明書が不動産取引において問題になるケースがありますので注意しましょう。
買付証明書を提出した後で撤回はできる？
例えば不動産の買受を希望するとして購入意向が示され、売買代金いくらで購入するかなどの買付証明書を提出していた後で、売買契約書の作成段階において購入をやめることは通用するのでしょうか。
・民法においての契約成立の考え
一般的に契約成立に書面や特別の方式は必要なく、口頭でも申込と承諾の合致で成立します。
民法第555条にも、「売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。」とあるように、売買の対象が特定されていくらで売買するか代金が決まれば、口約束でも成立すると考えられます。
・不動産の場合には口約束だけでは成立しない？
しかし不動産の場合、売買代金は高額で生活に必要なものなので、取引は慎重に確実に行われる必要があります。そのため口約束のみではなく、契約書という書面に残すことで契約が締結されることが通例です。
裁判所の過去の判例をみても、高額な土地の売買などは土地所有権の移転と代金の合意を必要とし、さらに売買契約書を作成して手付金または内金を受け渡すこと慣わしは重視されるにふさわしく、その時点で売買の成立要件を考えるのが相当だと判例を出しているので、契約書を作成することで契約締結とすることが定着しています。
契約締結上の過失があるとみなされたら？
売買に向けた交渉の中で買付証明書が提出されたとしても、一般的に買付証明書の提出だけで売買契約は成立していないと考えられる事になるでしょう。
契約成立までは、交渉当事者間に権利義務関係は生じないことが原則です。しかし契約交渉が相当程度進んだ後で相手から契約締結を拒まれてしまうような場合は、築かれた信頼関係が崩れ契約締結上の過失があるとみなされ損害賠償請求が可能になるケースもあります。
買付証明書の扱いには注意！
一般に、買付証明書だけで契約成立とは判断できません。不動産業界でも法的な拘束力のある書面ではないことから、発行した側は随時撤回・取消・否認ができるものだと取り扱っています。
一般的に買付証明書は、媒介業者が発行した人の購入意思の説明に使用するケースが多いようです。
ただし契約成立までの信頼関係が築かれる段階にまで達していて、その信頼が裏切られたという場合は契約締結上の過失として損害賠償請求が可能になる可能性もありますので注意しましょう。
