マイホームなど、不動産を売却して損失が出た場合、その損失を他の所得から差し引くことができるける特例があります。
買い換えを伴わない売却の場合、｢特定マイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｣の利用が可能です。
売却して新しく再度家を購入するなど買い換えの場合は、｢マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例｣が利用できます。それぞれの内容を理解しておくと、いざという時に税金対策に役立つでしょう。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

平成29年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームをローン残高の下回る価額で売ったことで損失が出た場合、その年のその他の所得から損失を差し引く｢損益通算｣ができます。
さらに損益通算しえもその年中に差し引くことができなかった損失は、翌年以降3年内に繰り越しにより控除できる｢繰越控除｣も可能です。
このような特例内容になっていますが、この特例は新しくマイホームを買わない場合でも適用させることが可能です。

●特例が適用される条件
まずは自分が住んでいるマイホームを譲渡（売却）することが条件ですが、譲渡する資産が過去に住んでいたマイホームの場合は、居住しなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡することが条件になります。他にも次のような条件があります。
・譲渡の年の1月1日時点の所有期間が5年を超えているマイホームであること。
・譲渡したマイホームの売買契約日前日に、譲渡するマイホームに償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。
・譲渡したマイホームの価額が住宅ローン残高を下回っていること。

●損益通算や繰越控除が適用されないケース
損益通算も繰越控除も、夫婦や親子など親族や内縁関係ある人等にマイホームを売るという場合には適用されません。
また、マイホームを売った年の前年や前々年に一定の特例を適用させている場合にも適用されないケースなどがありますので、適用されない条件も確認しておきましょう。
また、合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合には、繰越控除に関してはその年のみ適用させることはできません。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを平成29年12月31日までに売却して新しくマイホームを購入した時、売却による損失が出た場合には一定要件を満たすものに限って損益通算が可能です。同様に繰越控除も適用されます。

●特例が適用される条件
こちらの特例も自分が住んでいるマイホームを譲渡することが条件であり、以前住んでいいたマイホームなら居住しなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡することが条件となります。他にも次のような条件があります。
・譲渡の年の1月1日時点の売却資産の所有期間が5年を超えていること。
・譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、家屋の床面積50㎡以上のマイホームを購入すること。
・新たにマイホームを取得した年の翌年12月31日までの間に居住の用に供すること、または供する見込みがあること。
・新たにマイホームを取得した年の12月31日において、その資産が償還期間10年以上の住宅ローンを有していること。

●損益通算や繰越控除が適用されないケース
損益通算と繰越控除のどちらも適用されないケースとして、売却する家が親族や内縁関係にある人に対してのものである場合、売却した年の前年と前々年に一定の特例が適用されている場合など適用されないケースがあります。
さらに繰越控除のみが適用されないケースとして、合計所得金額が3,000万円を超える年が該当します。また、敷地面積が500㎡を超える場合や、繰越控除を適用させる年の12月31日時点で新たなマイホームに償却期間10年以上の住宅ローンがない場合も適用されませんので注意しましょう。

上手く特例を活用して節税を！

いずれも家を売る時に活用できる特例ですので、該当する物件かどうかなどを確認しておくと良いでしょう。