新たに借地借家法が平成4年8月1日から施行されたことで、旧法の借地法、借家法、建物保護法は廃止になりました。
新法以前に契約成立していた借地権については旧法借地権に基づいていますので、新法が施行後に移行しなくてはいけないわけではありません。
新法が適用となるのは平成4年8月1日以降契約の借地権のみですが、当事者同士で新法の適用に同意する場合には更新時に新法が適用されることになります。
そのため、旧法と新法では借地権の存続期間など、どのように違いがあるのかを確認しておきましょう。

旧法借地権の内容

建物はコンクリート、ブロック、レンガ、石、土等の堅固建物、それと木造などの非堅固建物の2種類に区分されます。
存続期間については、事前に当事者間で取り決めがされていない場合は堅固建物60年、非堅固建物は30年で、更新後は堅固建物30年、非堅固建物20年です。期間中、建物が朽廃した場合、借地権は消滅します。
また、建物の種類や構造の定めがなかった場合は非堅固建物の所有が目的とみなします。

新法上の借地権の内容

新法では法定更新となる普通借地権と、法定更新を排除する定期借地権があります。
普通借地権には旧法のように堅固建物と非堅固建物の区別がありませんので、存続期間は一律30年です。
この期間よりも長い存続期間で、借地人と地主間で設定している場合には契約内容が優先されます。
借地契約更新時には、最初の更新は20年、次以降の更新は10年が存続期間ですが、双方の契約でこの期間よりも長い期間で設定した場合はその期間を存続期間とします。

定期借地権の種類と内容

新法においての借地権の多くは定期借地権を指していますが、定期借地権は法定更新ができませんので、期間満了を迎えると借りた土地は地主に返還することになります。
地主側にとっては財産管理が容易になりますので、借地権の更新を巡るトラブルは少なくなっているようですが、定期借地権にも3つの種類がありますので、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権、それぞれの内容を確認しておきましょう。

・一般定期借地権
借地権の存続期間は50年以上で設定され、期間満了に伴い借地権契約は終了します。借地権者は土地の上の建物を解体し、地主に土地を返還することになります。

・建物譲渡特約付借地権
借地権の存続期間は30年以上で設定され、期間満了時には地主が土地の上の建物を買取る契約を行った上の借地権です。建物を地主に譲渡した時点で借地権は消滅します。
建物を譲渡した後で、引き続き建物に居住することを希望するなら、地主と建物の借家契約を締結することになるでしょう。

・事業用定期借地権
事業用の建物を所有することを目的とし、10年以上50年未満で期間を定め契約を締結する定期借地権です。契約は公正証書により締結されることを要件とし、期間満了に伴って借地契約は終了します。
その後、建物は解体して土地を地主に返還することになりますが、事業専用の建物であることが必要なので、賃貸物件のような居住目的の建物は対象ではありません。

トラブルにならないために

このように借地権の種類によって存続期間などは違いますし、期間が満了した後に建物をどうするべきかなどが異なります。
後にトラブルにならないためにも内容をしっかりと確認し、納得した上で契約を締結するようにしましょう。