不動産の売却を検討する場合、高く売却すれば税金も多く支払う必要があります。
これが賃貸住宅で出た利益なら、経費の計上で利益を上手く調整するという人もいるでしょうが、不動産を売った時に出る売却益は数千万円単位で発生することがあるので税金問題を避けて通ることはできません。
さらに不動産を売却した時には、税金が発生するだけでなく様々な費用もかかるので、意外とお金が残らなかったというケースもあるようです。
不動産を売却する際には、このような点も踏まえて検討していくことが必要です。

不動産の売却益は譲渡所得

不動産を売却して出た売却益に対し、税金がかかるのは個人や法人関係ありません。
個人の場合には給与所得や不動産所得、事業所得というように所得の種類が10種類ありますが、不動産の売却益は「譲渡所得」に該当します。

譲渡所得は他の所得と相殺されない

勤務先から支払われる給料などによる収入である給与所得や、賃貸住宅などの家賃収入で得た不動産所得は合算されて計算されますので、仮に給与所得が500万円で不動産所得が500万円損失なら、相殺されて税金は掛かりません。
ただし不動産を売却した時の売却益である不動産の譲渡所得は、給与所得や不動産所得と合算されませんので、譲渡所得に対して税金が課税されます。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、「譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用」で計算されます。

・「売却代金」とは
売買価格以外に固定資産税精算金も含まれます。

・「取得費」とは
帳簿価額のことですが、不動産を購入した時の取得価額から、物件を所有する期間に計上した減価償却費を差し引いた額です。
購入時の取得価額には「仲介手数料」「固定資産税精算金」など諸費用が含まれます。
古い土地や家で取得費がわからない場合、または取得費が売却代金の5％未満になる場合には、取得費を「売却代金×5％」で算出した額で設定します。
不動産を賃貸業などで使っていた場合には減価償却費を計上しますが、そうでなく自宅として使用していた場合などの減価償却費は、耐用年数の1.5倍で計算します。

・「譲渡費用」とは
売却のために必要な費用で、「立退料」「測量費」「仲介手数料」「司法書士費用」「印紙税（売買契約書用）
などが挙げられます。
他にも土地として売却する際の建物の取り壊し費用や、借地権を売却する時に地主から譲渡承諾をもらうための「名義書換料」などが含まれます。

売却する不動産の所有期間で税率が異なる点に注意！

譲渡所得は不動産の所有期間に応じて税率が異なりますが、長期譲渡所得は20.42％、短期譲渡所得は39.819％の税率が適用されます。
長期譲渡所得は譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超える場合で、短期譲渡所得は5年以下の場合です。
なお、相続や贈与などによって取得した不動産の場合には、元の所有者が取得してから5年を超えるかで判定します。
ポイントとなるのは5年経っているかですが、判定されるのは売却日時点ではなく1月1日時点であることに注意しましょう。