土地や建物など、不動産を売った時に出た売却益である「譲渡所得」は、他の所得とは別で課税されることになります。
譲渡所得は、不動産の売却代金から不動産の取得費や売却するためにかかった費用、そして特別控除を差し引いて残った金額です。プラスになった場合には譲渡所得となり、この所得に対して｢譲渡所得税」が課税されます。

課税譲渡所得金額の内容

課税譲渡所得金額を計算式であらわした場合には、
｢不動産譲渡（売却）価格−（取得費＋譲渡にかかった費用）－特別控除額｣
となり、この額に税率をかけた額が課税される譲渡所得税です。

・不動産譲渡（売却）価格
土地や建物を売却した時の代金です。

・取得費
不動産を取得した時の価格に、その後増加させた設備の費用や改修費用などを加えた金額になります。なお、建物の場合は年月が経過することで劣化していきますので、経過に応じて価値は減少していきます。そのため経過した年月に応じた部分を償却費相当額として差し引くことになります。

・譲渡にかかった費用
不動産を売った時にかかる費用のことで、例えば仲介手数料や測量費、譲渡するための立退料、建物の取り壊し費用などが含まれます。ただし建物の修繕や維持管理費用は含まれませんので注意しましょう。

・特別控除額
居住用財産を売った場合には、一定要件を満たすことで最高3,000万円までの特別控除が適用されます。

償却費は耐用年数が基準

建物など固定資産には耐用年数が設けられており、木造なら22年、鉄筋コンクリートなら47年が耐用年数なので、その年数をかけて少しずつ価値が下がると考えられます。
建物だけで考えた場合には、22年経過した時にその価値はほとんど残らないということです。
しかし居住用建物など、業務として使わない木造住宅の耐用年数は通常の木造建物の1.5倍である33年になっており、その年数に応じて価値が下がっていくことになります。

譲渡所得税は所有期間で税率が異なる

そして肝心の譲渡所得税ですが、税率は不動産を所有する期間により異なります。所有期間が売却年の1月1日時点で5年を超える土地や建物等の譲渡は「長期譲渡所得」、同じく所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」に分類され、所得税と住民税の税率は次の通りです。

・長期譲渡所得
譲渡所得の20％（所得税15％・住民税5％）

・短期譲渡所得
譲渡所得の39％（所得税30％・住民税9％）
また、これらの税金とは別に、｢復興特別所得税｣として所得税額の2.1％が平成49年までかかります。

不動産売却は計画を立てて実施することが必要

他にも所有期間が10年を超えている場合には｢長期譲渡所得の課税の特例」が適用されるケースや、売却して新たに家を購入する場合の買い換えのための特例などもあります。
売却する不動産の所有期間が違うだけで、税額がかなり異なるという点について理解しておけば、売るタイミングをいつにするかの判断材料にすることもできるでしょう。
計画的に売却することで、余計な税金を支払わなくても良いのでしっかり把握しておくことが大切です。