不動産業界では、物件の「囲い込み」について話題が取り上げられることもあります。

囲い込みとは、不動産会社が顧客から売却を任された物件の情報について、適切に開示せず他社からの紹介依頼に応じないことです。

では、物件の囲い込みは実際にどのように行われているのでしょう。

不動産情報をレインズに公開しない囲い込み

不動産会社が売主から不動産の売却依頼を受けて媒介契約を結んだ場合、まずはその物件の情報を不動産情報交換システムである「レインズ」に登録します。それにより、他の不動産会社も購入を希望する人に売却物件を紹介することができます。

もし売買契約が成立すれば、物件の情報を公開した売主側の不動産会社は売主から報酬を得ることができ、購入者を見つけた不動産会社は買主から報酬を得ることができます。

しかし、売主側の不動産会社が買主を見つけることができれば、1つの物件の売買で売主と買主から報酬を受け取ることができるようになります。

そこで、レインズに売却依頼を受けた物件の情報を公開せず、他の不動産会社に売却物件の存在を知られないようにすることが囲い込みです。

一般媒介契約ならレインズに登録しなくてもよい

媒介契約にも種類があり、「一般媒介契約」で物件を売却する依頼を受ければ、レインズへの登録義務は生じません。

ただし、一般媒介契約の場合、売主は他の不動産会社にも売却の依頼をかけることができます。それでは意味がないので、売主に念書などを記入してもらうことが必要になりますが、そうなると売主から不信感を抱かれやすくなるので、うまくいかないことも多いようです。

現在は物件の現状を売主が確認できる

「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」で売却依頼を受けた場合はレインズに登録することが必要です。そのため、一旦登録は行って「登録証明書」の交付を受け、売主に登録が済んだことを報告する時点で登録を抹消し、物件情報が他の不動産会社に知られないようにするといった方法により囲い込みを行う業者もあったようです。

そこで、国土交通省では売主が自分で物件が今どのような状態になるのか確認できる「ステータス管理」機能を追加しています。現状が「公開中」なのか、「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」といった状態で公開されるので、今の物件の状況を知ることができるようになりました。

囲い込みは不動産業界の信用を揺るがす大きな問題

しかしこれらの囲い込みは氷山の一角と言われており、実際にはもっと悪質な手口で囲い込みが行われているケースもあるようです。

囲い込み問題の解決には、不動産仲介や手数料の算定基準のあり方なども含め、様々な視点から議論を重ねていくことが必要となるでしょう。いずれにしても物件情報の囲い込みは、売主にも買主にもメリットのない迷惑な行為ですので、不動産業界全体の信用を衰勢させる大きな問題と言えるでしょう。